2021年伊始，各大房企上演发债热潮，其中境外债成为重头戏。据金额约550.1亿元，融资金额同比增长133.0%。其中，境外发行（含计划发行）金额约61.6亿美元，同比大幅增长481%，占比整体发债规模72.5%。
据新京报记者统计，上周，16家左右的房企披露各阶段境外债融资进展，包括时代中国、建业地产、明发集团、合生创展、弘阳地产、龙光集团、德信中国、华南城、碧桂园、中梁控股、世茂集团、当代置业等企业。
1月5日，正荣地产发布公告称，成功发行4亿美元5年期6.63%绿色优先票据。1月7日，新城发展发布公告称，1月6日，该公司及子公司担保人就发行金额为3亿美元的4.45%优先票据与初始买方签订购买协议。1月7日，弘阳地产发布公告称，拟发行一笔金额3.5亿美元的优先票据，利率7.30%；合生创展发布公告称，拟发行一笔4亿美元优先票据，利率5.8%。1月8日，建业地产发布公告称，拟发行2025年到期2.6亿美元票据，票面利率7.5%。
本周，又有包括越秀地产、宝龙地产、大发地产、旭辉控股、蓝光发展、首创置业在内的房企披露各阶段境外债融资进展。
其中，宝龙地产披露，2025年到期的1亿美元、票面利率5.95%的优先票据已完成发行。大发地产发布公告称，拟发行本金总额为1.8亿美元2022年到期的美元票据，年利率为9.95厘。
首创置业称，拟发行4亿美元债券，年利率4.65厘。旭辉控股发布公告表示，公司一笔规模为4.19亿美元的优先票据已发行上市，该笔债券将于2027年到期，年利率为4.375%。
贝壳研究院高级分析师潘浩分析称，历年首月均为房企债券融资的高峰，2019-2020年两年首月发债规模分别为1626亿元与1721亿元，其中2020年首月发债规模为全年峰值，因此2021年首月债市火热符合传统预期。同时，2021年房企融资新规与银行金融机构的集中度管理均处于过渡期中，金融监管更趋严格，房企对国内金融环境预期紧张，故而将会加快新年发债节奏，抢跑债市。
为何境外债成追捧对象？同策研究院资深分析师肖云祥表示，这或与美元汇率持续走低有关。从所发的美元债情况来看，碧桂园、世茂、旭辉等大中型房企在融资规模、融资期限、融资成本上都占有优势。
2021年以来各大房企境外融资一览
备注：根据房企公告以及公开资料整理，截止日期2021年1月14日。
融资成本分化，利率低至2.7%
的确如此，此前境外发债，超过10%的融资成本也很常见，而此轮境外债，部分房企利率较低，其中碧桂园的5年期5亿美元美票融资成本低至2.7%。
1月6日，碧桂园发布公告称，拟发行两种美元优先票据，分别为将于2026年到期的5亿美元票据，利率为2.7%；将于2031年到期的7亿美元票据，利率为3.3%。碧桂园表示，公司拟将票据发行所得款项净额用于一年内到期的现有中长期境外债务的再融资。
而在前一天，世茂集团发布公告称，已成功发行于2031年到期的8.72亿美元优先票据，票据利息将按年利率3.45%计算，这创下世茂在境外发债利率最低的纪录。
此外，时代中国6年期3.5亿美元债，票面年利率仅5.75％，创下时代中国境外债发行年期最长、利率最低双纪录。而龙光集团3亿美元2028年到期年息4.5%的优先票据，创下龙光集团境外债年期最长及利率新低纪录。
肖云祥指出，房企境外融资成本分化严重，大型房企融资优势非常明显，而部分中小房企融资成本仍较高。
其中，当代置业2023年到期的2.5亿美元绿色优先票据，利率为9.8%；中梁控股2亿美元票据，票面利率9.5%；华南城2023年到期的1.2亿美元优先票据，票面利率为10.75%；德信中国2022年到期的1.5亿美元额外票据，票面利率为9.95%；明发集团8900万美元债券，利率15%。
不过，从整体来看，1月份境外债期限都有所拉长，融资成本降低，房企通过低息发债进行债务置换，融资成本有望进一步下降。
植信投资高级研究员马泓认为，美元债发行利率的下降与美元3个月国债收益率和LIBOR利率下降是对应的关系，表明离岸美元债市场资金相对充裕。考虑到国内外利差处于历史高位，海外融资成本相对较低，且国内融资环境逐步趋紧，会有越来越多的房企尤其是民营房企加入境外债券融资的队伍中。
融资监管不断，房企积极发债未雨绸缪
除了发债窗口、成本较低等原因令境外债井喷，接连出台的监管政策也令房企预期融资紧张，积极发债防患于未然。张大伟表示，不论是“三条红线”还是其他政策，目前还未落地，各大房企未雨绸缪，抓紧窗口期，加大融资，加快资金储备，以较低的利率置换过去的高额融资，以应对未来可能的市场变化。
据统计，包括旭辉控股、大发地产、时代中国、龙光集团、德信中国、中梁控股等在内的房企均表示，所得款项净额用于其若干现有债务的再融资；包括碧桂园、建业地产、宝龙地产、越秀地产等房企均表示，所得款项净额将用于一年内到期现有中长期境外债务再融资。
潘浩预计，2021年首月发债规模大概率仍将保持高位，境外债占比将大幅提升。不过，马泓指出，未来境外短期债券融资成本也可能存在上行风险，同时考虑到监管层对整体房企资本流动的监管压力可能上升，因此在发行节奏上企业可能会选择上半年发行为主。
事实上，在行业增速持续放缓趋势下，叠加房企有息负债增长、“三道红线”以及银行机构涉房贷款“两道红线”，各大房企积极寻找高效融资方式，缓解资金面压力。近期，除了积极发债外，不少房企对外担保动作不断，在行业带起新一波“担保热”。克而瑞统计数据显示，近两个月以来，22家房企提供担保事件累计达到185次，总计金额超过1000亿元，高于去年同期。
“为子公司贷款提供担保属于上市公司的‘信用贷’，一般借款利率较低，程序相对简单，这也是‘担保热’的重要原因之一。”但是，克而瑞研究报告也指出，尽管融资担保具备一定的优势，利好于子公司的发展，但是当前整体资金面收紧，高担保无疑会加剧房企潜在债务风险，背后存在了一系列隐忧。